Telefon 

530-36-33-36

 

email

pisanie@g.pl

Kontakt: 

Tytuł pracy
e-mail
telefon
Wiadomość
Wyślij
Wyślij
Wiadomość została wysłana 
Proszę o usupełnienie wszystkich pól

Pisanie Prac Dyplomowych Tanie i Sprawdzone

Praca z zakresu administracji

 

 

II rozdziały pracy napisane na zlecenie Aneta Gojdź, Uniwersytet Wrocławski.

Nie zostały opłacone. Można wykorzystać na własne potrzeby.

 

Rozdział I

Zagadnienia konceptualne prawa własności

 

         Wykształcenie się pojęcia własności jest bezpośrednim skutkiem rozwoju stosunków społecznych, politycznych oraz ekonomicznych. Badacze spierają się na temat początków opisywania i interpretowania nieruchomości w prawie rzymskim. Zakłada się jednak, ze początkowo wykształciło się prawo własności dla jednostki przyznane dla rzeczy ruchomych, a dopiero z czasem – prawo do rzeczy nieruchomych.

 

1. 1. Pojęcie własności

            Chociaż znacząca dla życia ludzkiego, własność w starożytnym Rzymie nie była odróżniana od posiadania i nie istniało jej ogólne znaczenie ani definicja – prawo ograniczało się do wyliczania poszczególnych uprawnień właściciela. Z czasem, w prawie XII tablic zostało spisane pojęcie własności kwirytarnej. Oznaczała ona przedmioty gospodarstwa domowego, pozostające własnością obywatela wieśniaka. Odnosiła się wyłącznie do obywateli rzymskich, była stosunkowo precyzyjnie opisana oraz sformalizowana. Obejmowała przede wszystkim do res mancipi.

            Z czasem sprawiające wiele problemów zaczęły powodować formalności związane z przenoszeniem własności kwirytarnej. Wiązały się one przede wszystkim z trudnościami w obrocie handlowym, dlatego coraz częściej zaczęto stosować wręczanie rzeczy z pominięciem mancypacji. Własność przekazywano z ręki do ręki, a nabywca uzyskiwał do niej prawo, z nadzieją na własność kwirytarną osiągniętą przez zasiedzenie. Jednak przed osiągnięciem formalnej własności, miała ona charakter bonitarny. Po pewnym czasie proces nieformalnego przekazywania własności stał się tak powszechny, że dostosowano do niego obowiązujące prawo pretorskie. Zaczęło ono chronić posiadaczy przy pomocy odpowiednich interdyktów.

            Podział na własność kwirytarną i boniatrną zniósł dopiero Kodeks Justyniana. Natomiast  w prawie klasycznym wykształciło się pojęcie własności, które rozumiano wówczas jako swoistą nadrzędność nad rzeczami i prawo do rozporządzania nimi, pozostające pod ochroną prawną. Początkowo pojęcie to odnosiło się wyłącznie do ruchomości, z czasem objęło także nieruchomości.

            Starożytne prawo, pomimo doceniania znaczenia własności i konieczności jego ustawodawczej ochrony, nakładało na posiadaczy pewnego ograniczenia związane z jej korzystaniem, ze względu na prawa osób trzecich. Dotyczyły one m. in. możliwości alienacji oraz uniemożliwiania współżycia sąsiadów, a także utrzymywanie swojej drogi w odpowiednim stanie oraz przekazywania poczty. Opisano ograniczenia budowlane, sanitarne oraz administracyjne.

            W średniowieczu własność w Polsce była określana zamiennie określeniem dziedzictwa lub dzierżeniem wieczystym. Miała nieco innych chakter niż własność opisywana w prawie rzymskim, przede wszystkim ze względu na swój mniej indywidualistyczny charakter, co przejawiało się w istnieniu różnego rodzaju form własności zbiorowej. Prawo własności do danej rzeczy dawało jednocześnie prawo – w obowiązujących ówcześnie granicach – do jej posiadania, użytkowania oraz rozporządzania nią i ustanawiania dziedzictwa. Ustawodawstwo średniowieczne nie tworzyło jednocześnie dużego rozdziału pomiędzy prawem własności oraz prawem do rzeczy cudzej. Własność mogła być nabywana poprzez zawłaszczenie rzeczy niczyjej lub porzuconej, poprzez zasiedzenie, dzięki prawu nadbrzeżenemu, z tytułu polowania i rybołówstwa oraz jako zdobycz wojenna – sposoby te dzieliły się, podobnie jak dzisiaj, na pierwotne i wtórne. Interesujący był wtórny sposob nabywania własności nazywany wzdaniem, który polegał na tym, że zbywca oświadczał przed władzą, że zrzeka się prawa własności do danej rzeczy, a oświadczeniu temu towarzyszyły różnego rodzaju symbole, na przykład oddanie czapki.

            Zobowiązania w prawie ziemskim w czasach średniowiecznych były słabo rozwinięte – miały swoje źródło w umowie lub w działaniach przestępczych. Początkowo duże znaczenie miały umowy realne (związane z przejęciem jakiejś rzeczy), z czasem coraz większą rolę zaczęły odgrywać umowy formalne, które dały początek wielu zobowiązaniom. Polskie prawo przewidywało możliwość utwierdzenia oraz umocnienia zawartej umowy.

            Chatakterystyczna dla średniowiecza była tak zwana własność podzielona. Koncepcja ta narodziła się dopiero w tej epoce – nie była znana w prawie rzymskim ani w prawach państw kapitalistycznych.

            Jej naczelną zasadą było to, że własność przysługiwała co najmniej dwóm podmiotom – panu feudalnemu, piastującemu tak zwaną własność zwierzchną oraz rzeczywistemu użytkownikowi danego gruntu. Mógł nim być mieszczanin, rycerz lub chłop. Prawo nakładało na niego obowiązek pewnych świadczeń na rzecz feudała. W przypadku mieszczan i chłopów była to renta feudalna, mająca postać czynszu, daniny lub pańszczyzny. Rycerz w zamian za możliwość korzystania z ziemi obowiązywał się zazwyczaj do służby wojskowej pod chorągwią feudała, często razem z pocztem. Powinien również uczestniczyć w sądach prowadzonych przez seniora, składać mu hołdy oraz przysięgę wierności, a także czasami uiszczać na jego rzecz pewne opłaty. Układ ten przynosił korzyści obu stronom – zapewniał dochody z ziemi jej użytkownikom oraz panom feudalnym. Dodatkowo, ci ostatni zapewniali sobie potencjał militarny.

            Przykładem własności podzielonej był niedział rodzinnyy, który polegał na wspólnocie ziemi ojca i syna lub wspólnocie ziemi rodzeństwa. Przedmiot niedziału był przedmiotem działań zbiorowych, a niedział posiadał prawa do całej rzeczy. Chociaż niedziały rodzinne były stosunkowo rozpowszechnione, własnośc ziemi miała raczej charakter indywidualny.

            Własność podzielona w innym zakresie, typowym dla gospodarki kapitalistycznej,  funkcjonuje do dzisiaj. Własność podzielona w rozumieniu średniowiecznym zanikła wraz z zanikiem feudalizmu, którego ostateczny koniec przypadł na XIX stulecie.

W Rzeczypospolitej szlacheckiej funkcjonowały przede wszystkim własność alodialna oraz warunkowa. Pierwsza z nich jest własnością dziedziczoną (w obrębie rodziny), druga opierała się na prawie lennym. Tego typu własnością dysponowała zazwyczaj dobra szlachta i podlegała – także pod względem sądowym – panom tej własności. Przeniesienie tytułu własności wiązało się z koneicznościa zrobienia odpowiedniego wpisu w księgach sądowych.

            W XVI wieku w prawie ziemskim prawa własności z tytułu bliższości osłabiły się. Zgłoszenie zamiaru pierwokupu zostało skrócone do czasu 6 tygodni. W prawie wiejskim prawo bliższości miało jednak szerszy zakres.

            W XIX wieku prawo związane z własnością ulegało przekształceniom, przede wszystkim ze względu na skomplikowaną sytuację polityczną kraju, który najpierw podlegał prawom zawartym w Kodeksie Napoleona, a później – kodeksom prawnym sformułowanym przez trzech różnych zaborców. Zgodnie z kodeksem Napoleona, wlaściciel nie miał prawa czynić ze swojej własności użytku zabrionionego przez prawo. Niemiecki kodeks cywilny podkreślał duże znaczenie pełnej własności prywatnej, przy założeniu, że prawa właściciela nie są nieograniczone, ale najpełniejsze. Drobną i średnią własność ograniczały przepisy administracyjne. Z kolei austriacki kodeks cywilny regulował zasady własności burżuazyjnej. Przepisy zakładały również, że w uzasadnionych przypadkach zachowana może zostać feudalna forma własności ziemi.

            Definicja własności jest wielowymiarowa oraz skomplikowana. Była również rozmaicie rozumiana na przestrzeni wieków. Obecnie opisywana jest przez pryzmat litery prawa oraz przez pryzmat ekonomiczny. Jej cechą konstytutywną jest posiadanie maksymalnych możliwych uprawnień względem danej rzeczy i możliwość dysponowania faktycznego, posiadania, używania, rozporządzania, pobierania pożytków oraz innych dochodów. Prawo własności dopuszcza, że właściciel może nawet zniszczyć lub zużyć przedmiot własności.

            Własność w ujęciu ekonomicznym jest bezwzględnie związana ze stosunkami społecznymi, które zachodzą pomiędzy ludźmi w procesie wytwarzania jakiegoś dobra. Jest ona częścią składową każdej wspólnoty ludzi, bez względu na to, czy znają oni kategorie państwa i prawa, czy nie. Warto jednak zwrócić uwagę, że własność rozwija się w każdej formacji społecznej w nieco odmienny sposób, ze względu na różne warunki zewnętrzne. Pojęcie własności jest związane z odpowiedzią na pytanie o to, kto włada środkami produkcji, dla kogo i po co są one wytwarzane.

            Własność w ujęciu prawnym jest kategorią historyczną, któa pojawiła się w strukturach społecznych, którym nieobce były państwo oraz prawo. W tym ujęciu pojęcie własności wykorzystywane jest w dwóch znaczeniach: szerszym oraz węższym. Szersze ujęcie odnosi się do wszystkich praw majątkowych (cywilnych oraz niecywilnych), które mogą przysługiwać danemu podmiotowi prawnemu. W węższym ujęciu pojęcie własności wiąże się z prawem cywilnym i jest rozumiane jako podstawowa część materialnych zależności, jakie zachodzą w danym społeczeństwie.

            W literaturze funkcjonują stosunkowo ogólne negatywna oraz pozytywna definicja własności. Negatywna definicja wyklucza daną rzecz ze strefy wpływów osób trzecich, natomiast pozytywna akcentuje możliwość dowolnego rozporządzania swoją własnością. W negatywnej definicji własności podkreślona jest możliwość robienia z nią wszystkiego, co nie jest sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. W praktyce oznacza to, że właściciel danej rzeczy ma możliwość wyłączyć inne osoby ze sfery swoich praw co do tej własności, jednak z pewnymi ograniczeniami.  Definicja ta została zapisana m. in. w przywołanym wcześniej Kodeksie Napoleona oraz w polskim kodeksie cywilnym z 1964 roku.

            Z kolei definicja pozytywna wywodzi się z czasów rzymskich i opiera się na uprawnieniach do posiadania (ius possidendi), do korzystania, do pobierania pożytków oraz do użycia (ius utendi, fruendi, abutendi), a także do rozporzadzania (ius disponendi) rzeczą będącą przedmiotem własności. Definicja pozytywna zawarta była m. in.  w Kodeksie cywilnym zachodniogalicyjnskim z 1979 roku, w X tomie Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego z 1835 roku. Pojawiła się również w polskim kodeksie cywilnym z 1964 roku, w którym opisano pozytywną stronę prawa własności, opierającą się na uprawnieniach składających się na prawo własności jako prawo podmiotowe.

            Obecnie w polskim prawie zasady dotyczące własności reguluje przede wszystkim kodeks cywilny i artykuły traktujące o nabyciu i utracie prawa własności, o wykonywaniu własności, o ochronie własności oraz o współwłasności. Oprócz tego, problematyką własności zajmują się prawo konstytucyjne, administracyjne oraz karne.

            Własność została zdefiniowana a artykule 140 kodeksu cywilnego: w granicach określonych przez ustawy i zasady życia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Definicja ta odnosi się do własności rozumianej jako najprostsza, pierwotna i bezpośrednia forma, zaś z drugiej – forma najbardziej pełna, ponieważ wiąże się z możliwością korzystania osoby uprawnionej z możliwie największego szeregu uprawnień, jakie przysługują podmiotowi prawnemu w danej sytuacji.

            Definicja własności składa się z dwóch części. Pierwsza z nich wymienia uprawnienia, które przysługują właścicielowi danej rzeczy. Obejmują one korzystanie z rzeczy (posiadanie, używanie, przetworzenie i zużycie) oraz rozporządzanie rzeczą (zbycie, obciążenie). Druga część jest negatywną stroną definicji własności, która wiąże się z tym, że inne podmioty prawa nie mają możliwości ingerowania w uprawnienia właściciela.

            Własność jest prawem bezterminowym. Wyjątkiem od tej zasady jest odrębność budynków nabytych lub wzniesionych przez użytkownika wieczystego, ponieważ własność wygasa wraz z wygaśnięciem terminu prawa użytkowania wieczystego. Własność trwa tak długo, jak długo istnieje rzecz, która jest przedmiotem własności, Zmiany dotyczą podmiotowej strony własności. Teoria zakłada jednak, że możliwe jest przeniesienie własności rzeczy ruchomej z zastrzeżeniem terminu końcowego, na pewien określony czas, ustalony z woli stron. Podobny proces jest zabroniony w przypadku nieruchomości: własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

            Jak podkreślano wcześniej, właściciel ma nie tylko uprawnienie do posiadania, lecz także do korzystania oraz do rozporządzania swoją rzeczą, pod warunkiem, że posiadanie, korzystanie oraz rozporządzanie pozostają w zgodzie z normami współżycia społecznego oraz z obowiązującą literą prawa. Triada ta nie wyczerpuje jednak w pełni treści prawa własności. Warto wspomnieć, że może zaistnieć sytuacja, w której właściciel rzeczy czasowo zostanie pozbawiony trzech wymienionych uprawnień, ale jego prawo własności nie wygaśnie. Prawo własności nieco inaczej przedstawia się w przypadku, kiedy przedmiotem własności jest nieruchomość, a inaczej – kiedy dotyczy ruchomości. Szczególnie istotne jest prawo własności w odniesieniu do nieruchomości.

            Korzystanie z rzeczy wiąże się możnością faktycznego władania rzeczą oraz możnością pobierania z niej pożytków oraz innych dochodów. Rozporządzanie rzeczą wiąże się natomiast z możliwością dokonywania czynności prawnych rozporządzających (na przykład przeniesienia własności) oraz możliwością wydawania faktycznych dyspozycji. Pod pojęciem rozporządzania rozumie się możliwość pozbycia się danej własności, obciążenia danej rzeczy poprzez ustanowienie na niej ograniczonego prawa rzeczowego (np. zastawu lub hipoteki) albo poprzez nałożenie na nią zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych, na przykład oddanie w najem, pożyczkę, leasing itp.

            Prawo dopuszcza również możliwość przeniesienia własności. Przeniesienie własności oznaczonej co do tożsamości wymaga zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia. Może mieć ona postać umowy sprzedaży, zamiany lub darowizny. Przeniesienie własności oznaczonej co do gatunku wymaga nie tylko zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia, lecz także przeniesienia posiadania rzeczy. Przeniesienie własności nieruchomości bezwzględnie wymaga zawarcia umowy mającej postać aktu notarialnego, co dotyczy zarówno umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, jak i przenoszącej własność. Z kolei przeniesienie własności rzeczy ruchomych lub praw wymagają zawarcia umowy mającej formę szczególną, która dodatkowo może zostać zastrzeżona przez obie strony. Zazwyczaj jednak umowa przeniesienia własności rzeczy nie wymaga zastosowania form szczególnych.

            W kontekście definiowania pojęcia własności istotna jest także współwłasność. Polega ona na tym, że ta sama rzecz przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Ochrona własności poszczególnych współwłaścicieli opiera się na systemie roszczeń, jakie im przysługują w przypadku, kiedy zostaną naruszone ich prawa. Cechami współwłasności są:

  • jedność przedmiotów,
  • wielość przedmiotów,
  • niepodzielność prawa.

Prawo przewiduje zaistnienie dwóch rodzajów współwłasności: łącznej oraz w częściach ułamkowych. Pierwsza z nich dotyczy osobistego stosunku łączącego podmioty (na przykład ustawowej wspólności małżeńskiej), natomiast druga opiera się na tym, że pomimo niepodzielności, każdy ze współwłaścicieli danej rzeczy ma określony udział w prawie własności. Współwłasność łączna, dopóki istnieje, nie ma określonych udziałów jej poszczególnych właścicieli w części wspólnej, czego konsekwencją jest fakt, że współwłaściciele nie mogą rozporządzać prawem, które im przysługuje do czasu, kiedy zachodzi stosunek współwłasności. Z kolei w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, prawo własności zostaje podzielone pomiędzy kilka osób.

1. 2. Rodzaje własności

            W literaturze – w zależności od przyjętego kryterium – wyróżnia się wiele rodzajów własności. Najogólniej, można podzielić ją na następujące rodzaje:

  • własność publiczną,
  • własność prywatną,
  • własność komunalną,
  • własność spółdzielczą.

Własność publiczna powstaje na skutek reprywatyzacji firmy oraz poszerzenia dotychczasowego prawa państwa do posiadania przedsiębiorstw. W gospodarce rynkowej produkcja własności państwowej nie jest uprzywilejowana , a samo państwo – nie zostało przeznaczone do prowadzenia działalności zarobkowej. Jednakże ma ono możliwości prowadzenia w ograniczonym zakresie procesu produkcji, pod pewnymi warunkami.

Sposób funkcjonowania własności publicznej opiera się przede wszystkim na ustawie o gospodarce nieruchomościami, a także o przepisy dotyczące własności, zawarte w kodeksie cywilnym. Ich stworzenie ma na celu zabezpieczenie interesu publicznego. Ponieważ jednak własność państwowa ma charakter swoisty, co wiąże się z koniecznością wprowadzenia pewnych unormowań szczególnych.

Podmiotem własności publicznej jest państwo (wówczas jest to własność państwowa) lub jednostka samorządu terytorialnego (jest to własność komunalna).

Państwo jest właścicielem dóbr o specyficznym przeznaczeniu - przede wszystkim, przedmiotów, które są potrzebne do wykonywania funkcji ustrojowych państwa, związanych z obronnością, administracją, bezpieczeństwem obywateli, edukacją itp. Państwo występuje również jako właściciel mienia przeznaczonego do popierania różnego rodzaju działalności gospodarczej prowadzonej przez obywateli oraz przez organizacje. W praktyce zakres własności państwowej powinien być ograniczony do opisanych wyżej warunków.

Obowiązujące obocenie prawo nie definiuje precyzyjnie własności prywatnej – skupia się przede wszystkim na opisaniu jej kategorii oraz funkcji ustrojowej. Własność prywatna służy zabezpieczeniu oraz realizacji interesu indywidualnego; jej podmiotami są podmioty prawa cywilnego – osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. W zakresie własności nieruchomości – gospodarowanie tym prawem odbywa się na zasadach określonych w kodeksie cywilnym. Na podstawie omówionych ustaw oraz przepisów konstytucyjnych można wysnuć wniosek, że własności prywatnej nie obejmuje własność państwowa oraz własność należąca do jednostek samorządu terytorialnego. Nie stanowi to jednak wystarczającego uzasadnienia dla uznania, że każda inna własność ma charakter własności prywatnej.

Własność prywatną można zdefiniować jako własność jednostki ludzkiej oraz własność, która przysługuje spółkom oraz organizacjom tworzonym przez osoby fizyczne w celu wygenerowania określonych korzyści (zysku).

Własność komunalna jest własnością gminy lub jej związków, lub mieniem innych gminnych osób prawnych, w tym także przedsiębiorstw, a także innymi prawami majątkowymi należącymi do gminy lub jej związków. Opisuje ją kodeks prawa cywilnego, przede wszystkim artykuł 44.

Na mienie komunalne składają się przede wszystkim nieruchomości – aktywa, a nie pasywa. Warto jednak zauważyć, ze nie funkcjonuje podział mienia według źródeł jego pochodzenia.

Mienie komunalne może zostać nabyte przez gminę lub miasto w następujący sposób:

  • na mocy ustawy,
  • na mocy przekazania mienia w konsekwencji utworzenia lub zmiany granic gminy,
  • na mocy przekazania przez adminstrację rządową, w drodze rozporządzenia,
  • w wyniku własnej działalności gospodarczej,
  • przez inne czynności prawne,
  • w innych przypadkach, które są określone odrębnymi przepisami.

Własność spółdzielcza jest przede wszystkim jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych, która została uregulowana ustawą z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych. Od 2007 roku nie istnieje możliwość ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wcześniej było ono ustalane przez spółdzielnie mieszkaniowe i w dalszym ciągu dotyczy osób, które wówczas obejmowało.

Własność spółdzielcza wiąże się z możliwością (ale nie obowiązkiem) założenia księgi wieczystej. Nawet jeżeli księga wieczysta zostanie załżona, właścicielem lokalu oraz gruntu, na którym stoi budynek jest nada spółdzielnia. Na ten rozdzaj własności składają się prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, które pozwala na przykład na wynajęcie albo oddanie do bezpłatnego korzystania lokalu spółdzielczego. Rozporządzanie swoim prawem nie wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej.

Własność spółdzielcza prawa mieszkaniowego jest zbywalna, przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji – lokal posiadający taką formę własności może być sprzedawany, darowany komuś w testamencie, obciążony hipoteką itp. Ten typ własności wiąże się jednak z obowiązkiem wnoszenia do spółdzielni tak zwanych opłat eksploatacyjnych oraz świadczeń na wkład budowlany.

Własność spółdzielcza może zostać odebrana osobie uprawnionej i sprzedana w drodze licytacji. Procedura ta jest realizowana w przypadku, kiedy uprawniony długo zalega z zapłatą obowiązkowych opłat lub swoim postępowaniem sprzeciwia sie obowiązującym normom społecznym i porządkowi domowemu.

 

1. 3. Podmiot i przedmiot własności

            Obecnie obowiązujące prawo własności jest prawem podmiotowo uniwersalnym, co oznacza, że może przysługiwać każdej osobie. Właścicielem rzeczy może być każda osoba fizyczna lub prawna. Od tej reguły są pewne wyjątki – na przykład właścicielem nieruchomości nie może byc cudzoziemiec, który nie uzyskał zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wyjątki te są coraz rzadsze, w miarę jak postępuje reforma panujących stosunków własnościowych. Podmiotem własności nie mogą być osoby prawne, ale jedynie pojedyncze osoby, rodziny oraz społeczeństwo.

            Artykuł 140 kodeksu cywilnego stanowi, że właściciel ma prawo korzystać z rzeczy w granicach określonych w tym artykule, z wyłączniem innych osób, co oznacza, że każdy kto nie jest właścicielem, ma obowiązek powstrzymać się od jakiejkolwiek ingerencji w sferę danej własności.

            Przedmiotem własności są nie tyle wszystkie rzeczy, ile przede wszystkim czynniki produkcji – zasoby naturalne, kapitał, praca oraz ostateczne rezultaty działalności gospodarczej (środki konsumpcji). Obejmują one zarówno nieruchomości (ziemia, budynki), jak i ruchomości (na przykład samochód, rower itp.).

Przedmiotem własności może być nie tylko przedmiot, lecz także zwierzę. Własność zwierzęcia w zakresie, który nie jest regulowany przepisami o ich ochrpne, podlega przepisom o rzeczach.

 

1. 4. Nabycie prawa własności

            W ustawodawstwie polskim określone są dwa sposoby nabywania prawa własności: pierwotne oraz wtórne. Pierwotne nabycie własności jest nabyciem własności niezależnym od tego, czy prawo to przysługiwało wcześniej innemu podmiotowi – mogło mieć na przykład postać zasiedzenia lub zawłaszczenia. Prawo nabywcy nie jest więc w żaden sposób zależne od uprawnień dotychczasowego właściciela. Dlatego w nabyciu pierwotnym nie występuje poprzednik i następca prawny. Wyjątkiem jest sytuacja, w której gmina nabywa własność nieruchomości, której zrzekł się właściciel – wówczas to gmina ponosi odpowiedzialność za obciążenia nieruchomości.

Nabyciem o charakterze pierwotnym jest:

  • nabycie na drodze egzekucji sądowej,
  • odłączenie pożytków naturalnych od rzeczy przez podmiot uprawniony,
  • przetworzenie lub pomieszanie rzeczy ruchomych.

Zawłaszczenie jest jednym  najstarszych sposobów pierwotnego nabycia własności, które było obecne już w prawie rzymskim. Wówczas polegało ono na przejęciu na własność rzeczy niczyjej. Rzeczami tymi mogły być te, które znajdują się na ziemi, w morzu i w powietrzu, a także te, które zostały w sposób świadomy porzucone przez właściciela. Zawłaszczone mogło zostać również mienie, które należało do obywatela, z którym Rzym prowadził działania wojenne, a także skarby ukryte od tak długiego czasu, że pamięć o ich pierwotnym właścicielu została utracona. Z czasem odnaleziony skarb zaczęto dzielić – połowa była zawłaszczona przez osobę, która go znalazła, a druga – przez właściciela gruntu, na którym został odnaleziony. W praktyce, zawłaszczane były często grunty, przedmioty materialne oraz dzikie zwierzęta.

Zasiedzenie również wywodzi się z prawa rzymskiego. Polega na nabyciu prawa własności do określonej rzeczy dzięki upływowi czasu. Jej funkcją jest uzgodnienie stanu prawnego oraz stanu posiadania.

Prawo rzymskie przewidywało, że zasiedzenie może zostać zrealizowane na podstawie pięciu przesłanek: rzeczy, którą można zasiedlić (res habilis), tytułu prawnego (titulus), dobrej wiary (fides), posiadania (possessio) oraz czasu (tempus). W polskim prawie średniowiecznym najistotniejszą przesłanką dla zasiedzenia był czas, który – zgodnie ze statusem warckim – wynosił 30 lat. W nowożytności liczba koniecznych przesłanek uległa zwiększeniu: obejmowała już nie tylko czas (wynoszący w przypadku ruchomości rok i sześć tygodni, a w przypadku nieruchomości – rok i sześć tygodni lub w przypadku wydania – 31 lat, sześć tygodni i trzy dni), lecz także dobrej wiary oraz tytułu prawnego.

Dobra wiara jest usprawiedliwionym przekonaniem danej osoby, że ma takie samo prawo do użytkowania danej rzeczy, z jakiego w rzeczywistości korzysta. Natomiast zła wiara polega na tym, że korzystający z danej rzeczy nie tylko wie, że nie jest jej właścicielem, lecz także nie dołożył należytej staranności przy nabywaniu własności – na przykład nie dopilnował podpisania aktu notarialnego lub nie sprawdził, czy dany przedmiot był wcześniej własnością osoby posiadającej pełną zdolność czynności prawnych. Dobra lub zła wiara oceniania jest w chwili, kiedy dana rzecz została przejęte w posiadanie. Późniejsza utrata dobrej wiary nie wiąże się z wykluczeniem zasiedzenia. Jest to tak zwana zasada domniemania dobrej wiary, którą obalić musi podmiot broniący się na drodze sądowej przed zasiedzeniem.

Podstawą zasiedzenie jest posiadanie samoistne – rzeczywiste władanie daną rzeczą z wykorzystaniem praw, jakie zazwyczaj przysługują właścicielowi (chociaż władający w rzeczywistości nim nie jest) i z zamiarem posiadania danej rzeczy dla siebie. Odnosi się ono do tych praw, z którymi wiąże się władza nad rzeczą. Z tego względu zasiedzenie nie może zostać zrealizowane poprzez posiadanie zależne – będące wynikiem zawarcia umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia, bez względu na czas, w jakim umowa ta obowiązuje.

Przedmiotem zasiedzenia może być:

  • własność nieruchomości,
  • własność rzeczy ruchomej (ale tylko z przesłaną dobrej wiary),
  • użytkowanie wieczyste,
  • służebność gruntowa (ale nie służebność osobista),
  • służebność przesyłu.

Przedmiotem zasiedzenia nie może być z kolei część składowa (która zgodnie z prawem nie pownna zostać wyodrębniona). Przykładowo, zasiedzony nie może być pokój w hotelu, jeżeli nie została wyodrębniona jest własność.

Posiadanie musi mieć charakter nieprzerwany. Jego zasady reguluje kodeks cywilny, w myśl którego osoba, która włada daną rzeczą, jest posiadaczem samoistnym. Prawo zakłada, że – podobnie jak w przypadku określenia dobrej wiary – ciężar dowodowy spoczywa na stronie, która chce zaprzeczyć, ze posiadający jest posiadaczem samoistnym. Musi on również udowodnić brak ciągłości posiadania.

Zasiedzenie orzekane jest w postępowaniu nieprocesowym, którego zasady określa kodeks cywilny w artykułach 609-610. Za wniosek o stwierdzeniu nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie należy uiścić określoną opłatę.

Warto podkreślić, że zasiedzenie i związana z nim utrata prawa do danej rzeczy nie dotyczy jednak osób trzecich. W praktyce oznacza to, że prawa własności mogą przejść na nowego właściciela, ale wraz z dotychczasowymi obciążeniami rzeczy, na przykład razem z hipoteką danej nieruchomości. W przypadku wspólnoty małżeńskiej własność nieruchomości, która została nabyta przez jednego ze współmałożnków wchodzi w skład majątku wspólnego w przypadku, kiedy termin zasiedzenia zakończył się w trakcie wspólności ustawowej.

Instytucja prawa, która działa przeciwnie do zasiedzenia, to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zrzeczenie jest rodzajem umowy spisanej w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, pomiędzy przyszłym spadkodawcą a osobą z kręgu jego ustawowych spadkobierców. Inna forma prawna zrzeczenia nie jest respektowana w prawie polskim. Umowa może zostać zawarta także przez pełnomocnika, a w przypadku, kiedy spadkobierca nie ma ukończonych 18 lat – przez ustawowego przedstawiciela. W umowie spadkobierca zrzeka się prawa do dziedziczenia, które przynależy mu z ustawy. Ustawodawstwo przewiduje możliwość zrzeczenia się jedynie części spadku lub jedynie prawa do zachowku. Stronami umowy są spadkodawca oraz spadkobierca ustawowy. Zrzeczenie dziedziczenia obejmuje nie tylko zrzekającego się, lecz także jego zstępnych – żyjących nie tylko w chwili, kiedy został przeprowadzony proces zrzeczenia, lecz także tych, którzy urodzili się już po tym procesie.

Przykładową sytuacją, w której przeprowadza się zrzeczenie może być taka, w której rodzic za swojego życia obdarował jedno z dzieci majątkiem i chce, aby po jego śmierci wyłącznie drugie dziecko odziedziczyło majątek, który pozostał.

Od zrzeczenia się w opisanej powyżej formie jest wyjatek – zrzec się dziedziczenia nie mogą Skarb Państwa ani jednostka samorządu terytorialnego, ponieważ mają status spadkobierców powołanych w ostatniej kolejności – takich, którzy muszą nabyć spadek nawet wbrew swojej woli. Poza tym, skutki prawne zrzeczenia się dziedziczenia nie dotyczą dziedziczenia testamentowego. W praktyce oznacza to, że spadkobierca, nawet jeżeli przeprowadził zrzeczenie dziedziczenia z przyszłym spadkodawcą, może dziedziczyć po tym spadkodawcy na podstawie sporządzonego testamentu. Skutki zrzeczenia zaczynają również obowiązywać dopiero z chwilą, kiedy umiera osoba, po której spadkobierca zrzeka się dziedziczenia.

W prawie dopuszczona jest możliwość uchylenia skutków prawnych zrzeczenia, która realizowana jest poprzez umowę zawartą pomiędzy zrzekającym się dziedziczenia a tym, po kim nastąpiło zrzeczenie. Umowa ta sprawia, że zostają przywrócone wsystkie prawa związane z dziedziczeniem ustawowym. Powinna zostać spisana w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.

Przemilczenie jest kolejnym ze sposobów pierwotnego nabycia wartości i polega na nabyciu danej rzeczy na skutek upływu czasu i braku zainteresowania ze strony dotychczasowego właściciela. Jego zasady reguluje kodeks cywilny w artykule 187.

Przed 21 czerwca 2015 roku przemilczenie dotyczyło nabycia rzeczy znalezionych, do których należały pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności, przedmioty mające wartość naukową lub artystyczną. Stawały się one własnością Skarbu Państwa w przypadku, kiedy minął rok od wezwania do ich odebrania. Inne rzeczy znalezione po upływie odpowiedniego czasu stawały się własnością znalazcy, pod warunkiem, że zawiadomił on o znalezieniu odpowiedni organ państwowy. Przemilczenie nie miało jednak miejsca, kiedy dana rzecz została znaleziona w budnku publicznym, budynku otwartym dla publiczności lub w środkach transportu publicznego.

21 czerwca 2015 roku zaczęła obowiązywać ustawa o rzeczach znalezionych, zgodnie z którą rzecz, która nie zostanie odebrana przez osobę uprawnioną w ciągu roku od chwili doręczenia wezwania, staje się własnością znalazcy w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, pod warunkiem, że spełnił on wymogi, jakie nakłada na niego prawo. Zgodnie z prawem, jeżeli dana rzecz została zaklasyfikowana jako zabytek lub materiał archiwalny, przechodzi na własność Skarbu Państwa, natomiast inne rzeczy stają się własnością powiatu w sytuacji, kiedy upływa termin ich odbioru przez znalazcę. Kiedy znaleziona rzecz zostaje nabyta przez znalazcę, Skarb Państwa labo jednostkę samorządu terytorialnego wygasają prawa rzeczowe, które ją wcześniej obciążały.

Przemilczenie wzbudzało szczególnie dużo kontrowersji po drugiej wojnie światowej, kiedy problematyczną kwestią stał się opuszczony przez Niemców majątek ruchomy oraz nieruchomy. Kwestię tę regulował dekret z dnia 8 marca 1946 roku o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Zgodnie z nim, każdy majątek poniemiecki został uznany za opuszczony i jako taki – możliwy do przejęcia. Ponieważ przemilczenie w dekrecie zostało opisane bardzo nieprecyzyjnie, Sąd Najwyższy uznał, że jego warunki muszą zostać określone dokładniej.

Nabycie może nastąpić również na drodze egzekucji sądowej. Postępowanie egzekucyjne jest zespołem norm opisanych w kodeksie prawa cywilnego. Ich najważniejszym celem jest wprowadzeniem w życie praw i obowiązków wynikających ze stusunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Postępowanie tego typu zazwyczaj dotyczy spraw związanych z przymusowym wykonywaniem orzeczeń oraz innych aktów wydanych w sprawach cywilnych, które stanowią tytuły egzekucyjne.

Postępowanie egzekucyjne może zostać wszęte z urzędu lub na wniosek – prokuratora, wierzyciela lub organizacji pozarządowej. Organami egzekucyjnymi są komornicy i sądy rejonowe. Czasami współpracują one z innymi organami, takimi jak policja lub banki, które wykonują niektóre czynności w postępowaniu egzekucyjnym.

Zajęte nieruchomości oraz nieruchomości są sprzedawane przez komornika, na trzy możliwe sposoby:

  • Z wolnej ręki

Sprzedaż z wolnej ręki jest najmniej sformalizowanym sposobem spieniężenia majątku ze wszystkich wymienionych. Jej przeprowadzenie ma doprowadzić do przyśpieszenia postępowania, przede wszystkim ze względu na to, że dopuszcza możliwość wyboru kupującego, a także daje duży margines negocjacji. Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki jest dopuszczalny pod warunkiem, że nieruchomość spełnia określone wymagania – jest niezabudowaną nieruchomością gruntową, nieobciążoną żaadnymi prawami rzeczowyimi oraz obciążeniami osobistymi, a jej cena minimalna nie wynosi mniej niż wartość oszacowana przez biegłego.

Dla przeprowadzenia sprzedaży z wolnej ręki konieczna jest zgoda dłużnika. Musi on również ustalić cenę minimalną dla zbycia danej rzeczy.

  • W sprzedaży licytacyjnej

Sprzedaż licytacyjna jest z jedną z najczęśtszych form przeprowadzania transakcji kupna-sprzedaży, w których jedną ze stron są podmioty publiczne. Licytacja jest rodzajem sprzedaży publicznej, która przebiega w takim sposób, że nabywcą zostaje ta osoba lub podmiot prawny, która zadeklaruje największą kwotę. Mechanizm licytacji opiera się na podaniu tak zwanej ceny wywoławczej(inaczej – swoistej ceny minimalnej; sprzedaż licytacyjna nie może nastąpić za cenę niższą niż cena wywoławcza), która następnie jest stopniowo podnoszona przez postąpienie. Cena wywoławcza w w pierwszym terminie wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej przemiotu sprzedaży. Jeżeli sprzedaż w pierwszym terminie nie dojdzie do skutki, odbywa się druga licytacja, w której cena wywoławcza liczy połowę wartości szacunkowej przedmiotu.

  • W sprzedaży pozalicytacyjnej

Sprzedaż pozalicytacyjna również opiera się na kodeksie cywilnym. Jego artykuł 865 stanowi, że zajęte nieruchomości nieużywane, stanowiące przedmiot obrotu handlowego, komornik na wniosek strony może sprzedać przedsiębiorcy prowadzącemu obrót takimi nieruchomościami po cenach hurtowych, a gdy takie ceny nie zostaną udokumentowane, po cenach 25% niższych od wartości szacunkowej nieruchomości.

            Przedmiotem tego rodzaju sprzedaży może być nieużywana nieruchomość. Przeprowadzana jest ona na podstawie wniosku jednej ze stron (dłużnika lub wierzyciela). W przeciwnym wypadku, komornik nie ma prawa podjęcia działania – nie dysponuje możliwością sprzedaży z urzędu, może to zrobić jedynie na wniosek dłużnika lub wierzyciela. Może on jednak uznać daną sprzedaż za bezprzedmiotową i na tej podstawie wydać odpowiednie postanowienie.

Sprzedaż z wolnej ręki oraz sprzedaż pozalicytacyjna sprawiają, że dana własność przechodzi na nabywcę w chwili, kiedy zostaje podpisana umowa sprzedaży. Natomiast sprzedaż licytacyjna wiąże się z uzyskaniem prawa do danej rzeczy w chwili, kiedy na miejscu pojawia się komornik, uprawomocnia się przybicie ceny oraz następuje zapłacenie jej.

Już w prawie rzymskim funkcjonowało pojęcie accesio, które opisywało samoistne połączenie się jednej rzeczy samoistnej z drugą, która nabierała wówczas charakteru rzeczy głównej. Obecnie wśród pierwotnych praw nabywcia własności wyróżnia się również połączenie, przetworzenie lub pomieszanie rzeczy ruchomych.

Połączenie może odbywać się w następujących wariantach:

  • nieruchomości z nieruchomościami,
  • ruchomości z nieruchomościami,
  • ruchomości z ruchomościami.

Połączenie, pomieszanie lub przetworzenie wiąże się z wieloma kwestiami dotyczącymi prawa własności do danej rzeczy. O ile w przypadku nieruchomości sprawa nie jest tak skomplikowana, ponieważ z reguły wszystko to, co jest połączone z daną nieruchomością należy do właściciela nieruchomości, o tyle kwestie związane z ruchomościami mogą nastręczać pewnych trudności. Jeżeli nakład pracy włożony w dany przedmiot jest większy niż wartość materiałów, z których został stworzony, przedmiot ten należy do wytwórcy. Jeżeli jednak nakład był mniejszy niż wartość rzeczy, to przedmiot należy się właścicielowi materiałów.  Z kolei w przypadku, w którym rzeczy uległy pomieszaniu do tego stopnia, że nie da się wyodrębnić ich części składowych, przedmiot staje się współwłasnością.

Nabycie może nastąpić także na drodze prawa konstytucyjnego oraz administracyjnego i przybrać postać nacjonalizacji oraz wywłaszczenia. Nacjonalizacja jest nabyciem przez Skarb Państwa określonej kategorii dóbr. Nacjonalizacja odbywa się na mocy ustawy nacjonalizacyjnej. Przykładem takiego procesu było przejęcie przez polski Skarb Państwa majątku Wolnego Miasta Gdańska, które po drugiej wojnie światowej ponownie włączono w obręb Rzeczypospolitej.

Z kolei wywłaszczeniem jest forma, która najsilniej ingeruje w prawo rzeczowe. Polega na pozbawieniu lub ograniczeniu prawa rzeczowego – prawa własności, prawa użytkowania wieczystego itp. Dokonywane jest ono na podstawie indywidualnego aktu prawnego (decyzja administracyjna) lub na podstawie aktu ogólnego (ustawa, rozporządzenie mające moc ustawy). Przedmiot wywłaszczenia w założeniu ma być wykorzystywany wyłącznie do celów publicznych. Konsekwencją wywłaszczenia jest to, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego staje się właścicielem prawa rzeczowego do nieruchomości.

Wywłaszczenie może mieć charakter stały lub czasowy. Pierwsze z nich opiera się decyzji administracyjnej i ma charakter przymusowy – podmiot wywłaszczany nie ma prawa wyrazić sprzeciwu, który będzie respektowany. Z kolei wywłaszczenie czasowe jest okresowym ograniczeniem wykonywania prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego. Przedmiotem tego wywłaszczenia może stać się każda nieruchomość, bez względu na to jakie jest jej pierwotne przeznaczeni oraz położenie.

Za wywłaszczony budynek jego pierwotny właściciel ma prawo domagać się odszkodowania. Jego wysokość jest zależna od wysokości powstałej szkody i ustala ją starosta w wydawanej decyzji o wywłaszczeniu. Inne czynniki, od których zależy wysokość tej rekompensaty to rodzaj wywłaszczonej nieruchomości, jej sposób użytkowania, położenie, sta, stopień wyposażenia oraz aktualna cena na rynku nieruchomości.

            Pochodne nabycie własności jest nabyciem własności od innej osoby, która przenosi swoje prawo na osobę, która teraz ma stać się właścicielem. Przesłanką tego rodzaju nabycia jest istnienie u innej osoby tego samego prawa, które przechodzi na nabywcę w takich granicach, w jakich przysługiwało jego poprzednikowi. Pochodne nabycie własności może dotyczyć nie tylko własności prywatnej, lecz także własności państwowej oraz spółdzielczej.

Nabycie prawa własności o charakterze wtórnym to między innymi:

  • przez umowę przenoszącą własność,
  • przez dziedziczenie,
  • przez nadanie przez władzę.

Przeniesienie własności poprzez umowę jest najczęściej spotykanym sposobem nabycia prawa własności. Przedmiotem tego typu umowy mogą być zarówno ruchomości, jak i nieruchomości; rzeczy oznaczone co do gatunku oraz rzeczy przyszłe, które dopiero mają powstać.

W praktyce własność danej rzeczy może być przeniesiona jedynie przez jej nabywcę lub właściciela, czyli podmiot, który cieszy się pełnią praw do rozporządzania nią. Oznacza to, że dana rzecz nie może zostać kupiona od osoby nie posiadającej praw do jej sprzedaży. Od tej zasady jest jednak kilka wyjątków. Jeden z nich dotyczy sytuacji, w której osoba nieuprawniona sprzedaje ruchomość, co prowadzi do zyskania pełni praw przez jej nabywcę. Sytuacja ta nie jest jednak możliwa, kiedy nabywca działa w złej wierze. Komentatorzy podkreślają znaczenie dobrej i złej woli w procesie nabywania własności danej rzeczy poprzez umowę.

Polskie prawodawstwo nakłada na proces przeniesienia własności poprzez umowę kilka wymagań. Jednym z nich jest konieczność określenia przyczyny przenoszenia prawa własności. Poza tym, własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Każda ze stron powinna również wyrazić bezwarunkową zgodę na przeniesienie własności. Umowa musi zostać spisana w formie aktu notarialnego, pod wygorem nieważności.

 

1. 5. Utrata prawa własności

            Omawianie problematyki własności wiąże się z problemem jej utraty już z samej swojej istoty, ponieważ w sytuacji, kiedy jedna osoba nabywa własność, druga automatycznie ją traci, razem ze wszelkimi prawami do niej.

            Prawo własności może zostać utracone. Następuje to w wyniku celowego porzucenia rzeczy przez jej dotychczasowego właściciela lub zawarcia przez właściciela rzeczy umowy o przekazaniu rzeczy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Pierwszy przypadek dotyczy wyłącznie rzeczy ruchomych, natomiast drugi – nieruchomości. Jednak najczęstszym przypadkiem, w którym następuje utrata prawa własności jest jego przeniesienie na inną osobę. Utrata własności następuje na skutek czynności prawnej.

            Ustawodawstwo przewiduje również ograniczenie prawa własności. Wiąże się ono z następującym procesami:

  • prawem sąsiedzkim,
  • prawem bliższości.
  •  

            Pojęciem, które wiąże się z omawianą problematyką jest również pojęcie ochrony własności – zarówno prawnej, jak i ekonomicznej. Obejmuje ona system środków prawnych, które są przyznane właścicielowi w przypadku naruszenia jego prawa. Środki te różnią się między sobą. Przybierają formę roszczenia windykacyjnego, które jest żądaniem wydania rzeczy przez jej dotychczasowego właściciela oraz roszczenia negatoryjnego, które jest stosowane, kiedy forma naruszenia własności jest inna niż pozbawienie właściciela jego rzeczy. W ustawodawstwie występują również roszczenia mające formę uzupełniający w stosunku do roszczeń windykacyjnych. Roszczenie windykacyjne może być stosowane na przykład w sytuacji, kiedy lokator po wygaśnięciu umowy najmu nie chce opuścić mieszkania. Roszczenie negatoryjne można zastosować, kiedy osoba nieuprawniona systematycznie przechodzi przez grunt, który nie jest jej własnością.

 

 

 

Rozdział II

Zagadnienia konceptualne sąsiedztwa nieruchomości

 

            Pojęcie nieruchomości ma bardzo duże znaczenie społeczne i gospodarcze, ponieważ zazwyczaj wiąże się z dużą wartością materialną oraz możliwością zaspokojenia wielu ludzkich potrzeb. Z tego względu, aby zapewnić bezpieczeństwo nieruchomości w zakresie obrotu prawnego, wydano wiele regulacji prawnych z nimi związanych.

 

2. 1. Pojęcie nieruchomości

            Pojęcie nieruchomości można definiować na dwa sposoby – zgodnie z literą obowiązującego prawa oraz zgodnie z powszechnie obowiązującym, potocznym mniemaniem.

            Definiowanie zgodne z literą prawa ma swoje źródła już w starożytnym prawie rzymskim. Tak długa historia funkcjonowania tego pojęcia w kodeksach prawdopodobnie wynka z faktu, że nieruchomość była nierozerwalnie związana z codziennym życiem człowieka – chęcią zaspokojenia potrzeby bezpieczeństwa, gromadzenia majątku. Dodatkowo, nieruchomość jest zazwyczaj przemiotem o dużej wartości, więc kwestia uregulowań prawnych nabiera dodatkowego znaczenia. W prawie rzymskim – prawie XII tablic – funkcjonowała koncepcja res immobiles, wywodząca się ze sposobu ukształtowania gospodarstwa rzymskiego i odnosząca się do gruntu i tego wszystkiego, co jest z nim trwale związane. Przykładowo, budynek wzniesiony na cudzym gruncie pozostawał własnością właściciela gruntu, na którym stoi, bez względu na wysokość nakładów, jakie poniósł budowniczy. Wyjątkiem od tej zasady było jedynie zachodniorzymskie prawo wulgarne dotyczące budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela. Z czasem koncepcja ta została rozszerzona o zasadę mówiącą, że własność gruntu dotyczy nie tylko jego „warstwy zewnętrznej”, lecz także rozciąga się na jego podziemie oraz znajdujący się nad nim slup powietrza („aż do gwiazd i do piekieł”). Koncepcja ta z czasem została przeniesiona do większości kodeksów europejskich.

            Jednym z dowodów na to przejęcie jest Kodeks Napoleona i zawarte w nim artykuł 517, według którego grunty i budynki ze swojej natury są nieruchomością oraz artykuł 522, według którego własność ziemi jest nierozerwalnie związana z własnością otaczających ją ziemi i powietrza. Podobnie kodeks niemiecki, chociaż nie opisywał precyzyjnie definicji nieruchomości, stanowił, że rzeczy związane z gruntem stanowią jego nierozerwalne części składowe i jako takie przynależą do niego. Prawo to dotyczyło przede wszystkim budynków oraz płodów gruntu. Z kolei X Tom Zwodu Praw Rosyjskich, w artykule 387 zakładał, że do gruntu przynależą budynki, dwory, przewozy, młyny, groble, rzeki, jeziora i stawy. Artykuł 388 wymieniał wyjątki od tego prawa, które obejmowały grunty fabryczne, uznawane za przynależności fabryki. Rosyjskie przepisy były stosunkowo wyjątkowe pod względem prawa własności, ponieważ dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności gruntu od prawa własności budynku, który się na nim znajduje. Możliwość taka zachodziła jednak wyłącznie w przypadku budynku umiejscowionego na gruncie dzierżawnym. Z kolei budynki zakupione z zamiarem rozbiórki (bez prawa nabywcy tego budynku do korzystania z gruntu) uznawano za nieruchomości.

            Omówioną wyżej koncepcję nieruchomości mającą swoje źródła w prawie rzymskim przejęło później prawo polskie, czego dowodem był artykuł 3 dekretu z 11 października 1946 roku, w którym zawarto prawo, zgodnie z którym nieruchomość to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta przyjęła się również we współczesnym prawie polskim.

            Kwestie definicyjne związane z pojęciem nieruchomości regulowane są zarówno przez prawo cywilne (ustawy kodeksu cywilnego o gospodarce nieruchomościami oraz o własności lokali) oraz w ujęciu wieczystoksięgowym (ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Ustawa z dnia 23 kwietnia 1963 roku kodeksu cywilnego definiowała pojęcie „nieruchomość” w następujący sposób: nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Do nieruchomości zalicza się także inne rzeczy, które są z nią trwale związane: , np. drzewa. Definicja ta zakłada, że nieruchomością są wszystkie budynki oraz urządzenia na stałe związane z gruntem – nie mogą być one przedmiotem odrębnej własności oraz innych praw rzeczowych. Wyodrębnienie nieruchomości zakłada, że powinno się ono odbywać w aspekcie fizycznym (geodezyjnym) oraz w aspekcie prawnym (własnościowym).

            Z kolei w ujęciu wieczystoksięgowym nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. Warunkiem koniecznym w tym przypadku jest założenie księgi wieczystej, którą prowadzi się później dla ustalenia stanu prawnego danej nieruchomości.

            Zgodnie z artykułem 46 właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem jego części składowych – przede wszystkim budynku. Każdy wyjątek od takiej reguły wynika z przepisów szczególnych. W praktyce oznacza to, że nieruchomość posiada granice z innymi nieruchomościami, które są własnością innych osób, nawet przy założeniu, że sąsiedni grunt należy do współmałżonka lub jego właściciel ma udział w jego współwłasności. Granice te obowiązują w sensie formalnym oraz prawnym, ale nie zawsze w sensie faktycznym. Właściciel gruntu – podobnie jak właściciel nieruchomości w czasach rzymskich – jest równocześnie właścielem ziemi pod gruntem oraz słupa powietrza znajdującego się nad nim. Granice pionowe są określane zarówno przez możliwości oraz ograniczenia właściciela danej nieruchomości, jak i przez przepisy szczególne, zawarte w prawie administracyjnym – prawie lotniczym, prawie wodnym, prawie geologicznym, prawie górniczym oraz ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym.

            Za nieruchomość w wyjątkowych przypadkach może zostać uznany sam budynek lub jego część (lokal), jeżeli w zgodzie z przepisami prawnymi jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności.

            Nieruchomości są związane z pewnym reżimem prawnym, który jest związany przede wszystkim z przyjęciem zasady, zgodnie z którą to, co jest trwale związane z gruntem staje się jednocześnie własnością właściciela gruntu. Wszelkie procesy takiej, jak sprzedaż, darowizna lub dzierżawa nieruchomości są regulowane silniejszymi procesami prawa niż sprzedaż, darowizna lub dzierżawa różnego rodzaju ruchomości. Wyłącznie dla nieruchomości mogą zostać ustalone ograniczone prawa rzeczowe, takie jak hipoteka, służebność oraz własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Dla każdej nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta; może jej dotyczyć również każde zobowiązanie mające postać dożywocia. Prawo przewiduje również możliwość przeniesienia własności nieruchomości; nie jest to obwarowane warunkiem ani terminem, jednak wymaga ono podpisania aktu notarialnego. Poza tym, nieruchomości są specjalnie traktowane w sprawie spadkowym oraz egzekucyjnym.

            Podsumowując powyższe definicje można stwierdzić, że nieruchomość to:

  1. grunt niezabudowany
  2. grunt zabudowany budynkiem, który jest trwale związany z tym gruntem, w taki sposób, że nie da się go odłączyć bez jego uszkodzenia lub zniszczenia
  3. budynek będący przedmiotem szczególnej własności, na przykład umiejscowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste
  4. lokal będący przedmiotem szczególnej własności, na przykład wyodrębniony z budynku na mocy ustawy o własności lokali.

W prawie istnieje również różnica pomiędzy takimi pojęciami, jak nieruchomość gruntowa oraz działka gruntowa. Nieruchomość może składac się z kilku działek gruntowych lub tylko z jednej działki gruntowej. Konsekwencją tego jest fakt, że nieruchomość gruntowa to pojęcie prawne, natomaist działka gruntowa jest przedmiotem działań geodezyjnych.

Przy definiowaniu pojęcia nieruchomości warto również zwrócić uwagę na pojęcia takie, jak część składowa gruntu, część składowa rzeczy, przynależności oraz pożytki. Pojęcia te są zdefiniowane w kodeksie cywilnym.

            Część składowa została opisana w artykule 47 kodeksu cywilnego. Za taką uważane jest wszystko, co nie może być odłączone od danej rzeczy bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości lub bez uszkodzenia albo istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Zogdnie z treścią artykułu, część składowa nie może być traktowana jako odmienny przedmiot własności lub innych praw rzeczowych. Z kolei dany przedmiot połączony z innym tylko dla przemijającego użytku nie stanowi jego części składowych. Zgodnie z artykułem 48, do części składowych gruntu zaliczają się budynki i inne urządzenia, które są z nim trwale związane, a także drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Do części składowych z kolei nie zaliczają się sieci mediów, jeżeli wchodzą one w skład majątku przedsiębiorstwa lub zakładu. Częściami składowymi rzeczy są również prawa związane z ich własnością.

            Prawo opisuje różne formy władania nieruchomościami. Należą do nich: własność, użytkowanie, użytkowanie wieczyste, dzierżawa, najem, użyczenie, trwały zarząd, władanie bez tytułu prawnego. Nalepszą z punktu widzenia użytkownika danej nieruchomości formą jest własność, która daje mu najszersze prawa, obejmujące nie tylko możliwość korzystania z niej – pobierania pożytków i innych dochodów, lecz także możliwość rozporządzania nią – na przykład oddania w dzierżawę lub wynajem. Należy jednak zauważyć, że prawa do korzystania ze swojej własności nie mogą przekraczać zasad współżycia społecznego, a także funkcjonowania niezgodnego z przeznaczeniem społeczno-gospodarczym.

            Użytkowanie jest ograniczonem prawem rzeczowym, które polega na obciążeniu danej nieruchomości prawem do jej używania i do pobierania z niej pożytków. W tym przypadku zakres korzystania z danej nieruchomości może być ograniczony poprzez wyłącznie oznaczonych pożytków rzeczy i prawo to jest niezbywalne.

            Użytkowanie wieczyste obejmuje nieruchomości gruntowe, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków i zostają oddane na rzecz osób fizycznych lub prawnych. Nieruchomości gruntowe muszą być położone w granicach administracyjnych miast, z wyjątkiem gruntów leżących poza jego granicami, pod warunkiem, że są włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta. Proces oddania w użytkowanie wieczyste dokonywany jest na mocy umowy mającej formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Użytkowanie wieczyste obowiązuje 99 lat, ale w szczególnych przypadkach może być skrócone do 40 lat. Użytkownik wieczysty w ostatnich 5 latach przed wygaśnięciem umowy ma prawo wystąpić o jej przedłużenie. Proces przekazania w użytkowanie wieczyste zawsze ma jakiś cel, który powinien być określony w podpisywanej umowie. Dopuszcza się możliwość, że na nieruchomości gruntowej możliwe jest wzniesienie jakiegoś budynku lub innych urządzeń, jednak w takim przypadku umowa powinna określać zarówno datę rozpoczęcia i zakończenia robót, jak i rodzaj wznoszonych obiektów, warunki jej konserwacji lub ewentualnej odbudowy, wynagrodzenia należnego użytkownikowi wieczystemu za budynki oraz urządzenia znajdujące się na gruncie w dniu, w którym wygasa prawo użytkowania wieczystego. Za użytkowanie wieczyste pobierana jest opłata pierwsza oraz opłata roczna. Tak zwana opłata pierwsza wynosi od 15 do 25% wartości nieruchomości gruntowej, z kolei opłata roczna zazwyczaj stanowi pewien procent od ceny nieruchomości i jest uzależniona od celu, na jaki dana nieruchomość gruntowa została oddana. Procentowa wysokość opłaty rocznej kształtuje się zazwyczaj następująco:

  • ok. 0, 3% - nieruchomość gruntowa przeznaczona do celów obronnych, bezpieczeństwa, ochrony przeciwpożarowej, działalności zarobkowej i charytatywnej, dla obiektów sakralnych, do działalności kulturalnej, edukacyjnej, wychowawczej, naukowej, badawczej;
  • ok. 1% - nieruchomość gruntowa przeznaczona na cele mieszkaniowe, infrastrukturę techniczną, działalność sportową, inne cele publiczne;
  • ok. 2% - nieruchomość gruntowa przeznaczona do celów turystycznych;
  • do 3% - nieruchomość gruntowa przeznaczona do innych, niewymienionych wcześniej celów.

W wypadku, kiedy użytkownik wieczysty nie wywiązuje się z obowiązków zawartych w umowie, Skrba Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego ma prawo wymagać oddania nieruchomości i rozwiązania umowy przed pierwotnym dniem jej wygaśnięcia. Wygaśnięcie umowy jest równoznaczne z wygaśnęciem ustanowionych na nim obciążeń. Oprócz wygaśnięcia zgodnego z terminem, użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązane za zgodnym oświadczeniem stron.

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest równoznaczne ze sprzedażą położonych na niej budynków oraz innych urządzeń – stają się one własnością wieczystego użytkownika.

Najem jest oddaniem najemcy rzeczy nieruchomej (w tym lokalu), rzeczy ruchomej (samochodu, maszyny, dużego sprzętu) lub części składowej rzeczy (ściany domu, ogradzenia na reklamę) do zamieszkania lub prowadzenia w nim działalności gospodarczej na czas oznaczony i nieoznaczony. Rzeczy ruchome objęte najmem nie mogą być zużywalne, jeżeli korzystanie z nich miałoby polegać na ich zużyciu. Oddanie to jest odpłatne – najemca płaci właścicielowi nieruchomości czynsz.

Przepisy dotyczące najmu lokali są regulowane w oddzielnym rozdziale kodeksu cywilnego, w artykułach 680-692, a także a artykułach 659-679, dotyczących ogólnych zasad dotyczących najmu. Artykuły 659-679 dotyczą m. in. wypowiedzenia najmu, wypowiedzenia wysokości czynszu (przy wypowiedzeniu jego dotychczasowej wysokości najpóźniej miesiąc do przodu, na koniec miesiąca kalendarzowego). Przepisy kodeksu cywilnego mają zastosowanie przede wszystkim do tak zwanych lokali użytkowych, natomiast najem dotyczący lokali mieszkalnych i pracowni twórczych dokonywany jest na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorskich, ustawy o mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego. Ta ostatnia ustawa ta otacza chroni lokatorów, przede wszystkim przed eksmisją, wypowiedzeniem najmu oraz wypowiedzeniem wysokości czynszu. Inaczej niż kodeks cywilny opisuje ona różnież obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Kwestie, które nie są regulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, zawarte zostały w kodeksie cywilnym, w artykułach dotyczących najmu.

Umowa najmu powinna zawierać termin, w którym dana ruchomość lub nieruchomość będzie wynajmowana oraz wysokość czynszu, do którego wnoszenia zobowiązuje się wynajmujący. Powinna mieć formę pisemną, szczególnie w przypadku, kiedy dotyczy najmu nieruchomości na dłużej niż jeden rok. W przeciwym razie uznaje się, że zawarto ją na czas nieokreślony. Umowa najmu może zostać zawarta na dowolny czas – tydzień, miesiąc, rok, kilka lat lub na czas nieokreślony. Jeżeli umowa najmu zostaje zawarta na dłużej niż 10 lat, po upływie tego terminu automatycznie zostaje uznane, że został zawarty na czas nieokreślony. Czynsz, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, powinien być wnoszony z góry – w przypadku, kiedy najem trwa nie dłużej niż miesiąc, za cały okres najmu, a w przypadku, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony – co miesiąc, do dziesiątego dnia każdego miesiąca. W sytuacji, kiedy czas trwania najmu nie jest ściśle oznaczony, wynajmujący lub najemca mają prawo do wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów określonych w ustawie.

Umowa najmu nakłada pewne obowiązki zarówno na najemcję, jak i na wynajmującego. Najemca ma obowiązek dotarczenia wynajmowanej rzeczy w stanie, który umożliwia korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem i utrzymywać ją w tym stanie przez cały okres trwania najmu. Z kolei wynajmujący jest zobowiązany do uiszczania określonego w umowie czynszu, a także do używania wynajętej ruchomości lub nieruchomości w sposób odpowiedni i zgodny z jej przeznaczeniem.

Umowa dzierżawy działa na podobnych zasadach jak umowa najmu. Jej treść zawiera zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania oraz pobierania pożytków w czasie oznaczonym (lub nieoznaczonym) jej treścią. Zmianie ulega przedmiot umow - dzierżawa obejmuje zazwyczaj grunty rolne oraz przedsiębiorstwa. Drugim elementem, który odróżnia najem od dzierżawy jest możliwość pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy – dzierżawca czerpie pożytki wygenerowane przez daną nieruchomość przekazaną w dzierżawę. Oprócz przedsiębiorstw oraz gospodarstw rolnych, przedmiotem dzierżawy mogą być również inne rzeczy ruchome, nieruchome oraz prawa zbywalne.

Osoba wydzierżawiająca nie musi być właścicielem przedmiotu wydzierżawianego, jednak musi mieć prawo do dysponowania nim, umożliwiające mu dysponowanie nieruchomością umożliwiające realizację uprawnień dzierżawcy – jego brak będzie skutkował niemożliwością zrezalizowania umowy. Dzierżawca przed zawarcie umowy powinien ustalić, czy wydzierżawiający ma prawo do przedmiotu dzierżawionego.

Umowa dzierżawy nie jest obwarowana ścisłymi wytycznymi dotyczącymi formy, z wyjątkiem sytuacji, kiedy przedmiotem dzierżawy jest przedsiębiorstwo. Artykuł 75 kodeksu cywilnego mówi, że wydzierżawienie przedsiębiorstwa powinno zostać poprzedzone podpisaniem umowy z poświadczonymi notarialnie podpisami obu stron, pod rygorem nieważności. W takim przypadku brak podpisania umowy pisemnej wiąże się z określonymi konsekwencjami – zastosowaniem przepisów umowy o najmie. Podobnie jak w przypadku umowy najmu, kiedy dana nieruchomość zostanie wydzierżawiona na dłużej niż rok, powinna być zawara na piśmie – jeżeli forma pisemna nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas określony. Cechy charakterystyczne dla umowy dzierżawczej to: zobowiązywalność, konsensualność (do zawarcia wystarczy sama umowa), wzajemność oraz odpłatność. Jej stronami są dzierżawca oraz wydzierżawiający, a minimalną treścią – ustalenie jej przedmiotu oraz czynszu.

W przypadku umowy dzierżawczej dopuszczona jest także możliwość przedawnienia, które wynosi 10 lat, a dla roszczeń związanych z prowadzeniem działaności gospodarczej oraz roszczeń o świadczenia okresowe wynosi 3 lata. Terminy te liczone są od daty wymagalności roszczenia (czyli daty, od której obowiązek dzierżawy miał być wykonywany). Prawo dopuszcza również przedawnienie dzierżawy w ciągu roku, w przypadku wystąpienia roszczeń dzierżawcy przeciwko wydzierżawiącemu o zwrot nakładów na dzierżawioną rzecz albo zwrot nadpłaconego czynu oraz w przypadku wystąpienia roszczeń wydzierżawiającego przeciw dzierżawcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia dzierżawionej rzeczy.

Użyczenie jest zobowiązaniem właściciela nieruchomości do zezwolenia biorącemu daną nieruchomość na jej bezpłatne użytkowanie – na czas określony lub nieokreślony. Przedmiotem użyczenia może być zarówno rzecz ruchoma, jak i nieruchoma. Regulują ją przepisy kodeksu cywilnego, zawarte w artykułach od 710 do 719.

Umowa dotycząca użyczenia określa sposoby użytkowania rzeczy zgodne z jej przeznaczeniem oraz właściwościami. Jest zawierana pomiędzy dwiema stronami: biorącym oraz użyczającym. Artykuł 710 kodeksu cywilnego zakłada, że użyczana rzecz nie musi być własnością użyczającego. Z tego powodu, tego typu umowę użyczenia może zawrzeć na przykład dzierżawca, najemca, użytkownik, a także osoba, która nie legitymuje się żadnym tytułem do rzeczy. Przedmiotem umowy użyczenia może być zarówno nieruchomość, jak i ruchomość; nie mogą być nim pieniądze – użyczenie pieniędzy w świetle prawa jest kwalifikowane jako pożyczka. Umowa użyczenia z zaday jest bezpłatna – każde określenie wynagrodzenia w jej treści powoduje zmianę kwalifikacji – np. na umowę najmu.

Polskie prawo nie nakłada na strony umowy użyczenia obowiązku sporządzenia umowy w formie pisemnej – dopuszczalna jest także forma ustna, która pozostaje ważna. Należy jednak pamiętać, że forma ustna może powodować trudności procesowe (w ewentualnych sprawach dotyczących treści umowy).

Po stronie biorącego leżą koszty utrzymania rzeczy oraz oddanie po upływie oznaczonego czasu w stanie nienaruszonym. Stan ten nie dotyczy jednak zużycia, będącego wynikiem prawidłowego, zgodnego z przeznaczeniem użytkowania. W przypadku, kiedy poczynił dodatkowe nakłady na użyczony przedmiot, mają zastosowanie przepisy dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.  Jest także odpowiedzialny za przypadkową utratę lub uszkodzenie użyczonej rzeczy, w przypadku, kiedy używa jej w sposób sprzeczny z umową, przeznaczeniem lub ustaleniami, a także w przypadku, kiedy powierza użyczany przedmiot osobie trzeciej bez upoważnienia.

Użyczenie może zakończyć się zarówno terminowo, jak i nieterminowo. Terminowe zakończenie obejmuje sytuacje, w których minął czas określony w umowie, biorący zrobił użytek z rzeczy podlegającej umowie lub kiedy minął czas, w którym biorący mógł zrobić użytek z rzeczy podlegającej umowie. Przedterminowe zakończenie użyczenia zachodzi w przypadkach, kiedy biorący nie wykorzystuje użyczanego przedmiotu w sposób zgodny z przeznaczeniem lub określony umową, a także oddał użyczony przedmiot innej osobie bez upoważenienia lub użyczony przedmiot staje się potrzebny użyczającemu z przyczyn, których nie da się przewidzieć w chwili zawierania umowy.

W powszechnej świadomości brak określenia kwoty pieniężnej w przypadku użyczenia może sprawiać, że użyczenie jest postrzegane jako „gorsza”, mniej zobowiązująca forma prawna. Użyczający może wychodzić z założenia, że oddając dany przedmiot i nie biorąc za niego pieniędzy, może w każdej, dowolnej chwili żądać jego zwrotu.

Sposób funkcjonowania trwałego zarządu jest regulowany przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Stanowi ona, że trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną. Jednostka ta – prawna lub samorządowa – nie ma osobowości prawnej. Władaniem bez tytułu prawnego może być forma posiadania samoistnego, nie oparta na tytule prawnym.  

Trwały zarząd jest związany z uprawnieniami właścicielskimi. Jego przedmiotem może być nieruchomość należąca do Skarbu Państwa, województwa, powaitu, gminy, którym przysługuje prawo własności oraz nieruchomość znajdująca się w użytkowaniu wieczystym tych wymienionych podmiotów.

W przypadku własności prywatnej, uprawnienia właścicielskie ma sam właściciel, natomiast w przypadku własności będącej podmiotem prawa publicznego, takie uprawnienia mają Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. Warto jednak zauważyć, że uprawnienia właścicielskie wszelkich podmiotów publicznoprawnych (państwowe i samodządowe osoby prawne) nie są realizowane przez nie same, lecz przez ich jednostki organizacyjne, które nie posiadają samodzielnej osobowości prawnej, więc w konsekwencji – nie mogą być samodzielnymi właścicielami. Aby umożliwić takiej jednostce prawidłowe gospodarowanie nieruchomością, w polskim prawie administracyjnym określono zakres jej odpowiedzialności wobec organu reprezentującego właściciela oraz uprawnienia w stosunku do posiadanej nieruchomości.

Uprawnienia te obejmują możliwość korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności zgodnej z zakresem jej działania, a także możliwość dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane (zgodne jednak z prawem budowlanym), za zgodą organu nadzorującego oraz możliwość oddania nieruchomości w najem, użyczenie lub dzierżawę.

            Sposobem na uzyskanie trwałego zarządu przez państwową lub samorządową jednostkę administracyjną jest nabycie danej nieruchomości na własność lub wzięcie jej w użytkowanie wieczyste.

            W trwały zarząd mogą zostać oddane następujące rodzaje nieruchomości:

  • gruntowe (zabudowane i niezabudowane),
  • lokalowe,
  • budynkowe.

Czas oddania nieruchomości w trwały zarząd może być określony lub nieokreślony. Wygaśnięcie trwałego zarządu może nastąpić w drodze decyzji administracyjnej, w określonych przypadkach – na przykład zgody na realizację inwestycji drogowej na danym terenie, która wiąże się z wyznaczeniem pasa drogowego w miejscu, w którym aktualnie znajduje się nieruchomość będąca w trwałym zarządzie. W takich przypadkach pomocniczo stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o użytkowaniu.

 

 

2. 2. Rodzaje nieruchomości

            W Polsce zgodnie z ustawami o gospodarce nieruchomościami oraz o własności lokali, wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: gruntową, budynkową oraz lokalową.

            Nieruchomość gruntowa jest podstawowym rodzajem nierychomości. Została zdefiniowana w ustawie z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami jako (...) grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Budynki, inne urządzenia oraz rośliny znajdujące się na danej nieruchomości są jej częściami składowymi; mogą być także przedmiotem odrębnej własności jako nieruchomości lokalowe. W razie jakiegokolwiek sporu prawnego zakłada się, że budynek umiejscowiony na cudzym gruncie przez osobę, która nie jest jego właścicielem, należy do właściciela gruntu. Od zasady tej istnieje jednak kilka wyjątków. Jednym z nich jest możliwość wyodrębnienia budynków (nieruchomość budynkowa) lub części tych budynków (nieruchomość lokalowa) na zasadach określonych w odrębnych przepisach. Są one wówczas odrębnym przedmiotem własności. Pociąga ona za sobą konieczność przymusowej współwłasności nieruchomości gruntowej.

Własność gruntu jest określona w kodeksie cywilnym i obejmuje nie tylko sam grunt, lecz także przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Zgodnie z prawem geologicznym i górniczym, jeżeli złoża kopalin nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, ich właścicielem jest Skarb Państwa. Z kolei prawo litnicze reguluje zasady korzystania z przestrzeni powietrznej.

Z powyższej definicji nieruchomości gruntowej wypływa niejako definicja nieruchomości budynkowej oraz lokalowej. Została ona przytoczona w artykułach 46 oraz 235 kodeksu cywilnego i dotyczy pewnego stanu prawnego – użytkowania wieczystego, które ma charakter celowy, odpłatny, terminowy. Dotyczy ono jedynie gruntu, który jest własnością Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego, ale jednocześnie nakłada na osobę, która jest użytkownikiem wieczystym obowiązek wykupienia budynków i urządzeń znajdujących się na tym gruncie. Z tego stanu rzeczy wynika swoista nieruchomość budynku. Jest to rozwiązanie niespotykane w prawodawstwie innych krajów Unii Europejskiej.

Inaczej, nieruchomość budynkowa jest budynkiem, który zgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, ale jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Pomimo tej odrębności, nieruchomość składająca się z gruntu oraz budynku ma jedną księgę wieczystą, w której znajduje się jedynie adnotacja na temat użytkowania wieczystego. W praktyce oznacza to, że budynek oraz grunt, na którym ten budynek stoi mogą mieć różnych właścicieli. Do takiej sytuacji może dojść, kiedy użytkownik wybuduje budynek na gruncie, który został mu oddany w użytkowanie wieczyste lub kiedy użytkownik wieczysty nabędzie budynek przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Prawo dotyczące nieruchomości budynkowej zostało wprowadzone w latach 60., aby zwiększyć dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego, który zmagał się wówczas z niedoborem lokali.

Z kolei nieruchomość lokalowa jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub nudynkowej) w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu. Taką możliwość przewiduje kodeks cywilny w artykule 46. Zgodnie z jego treścią, nieruchomością może być także część budynku, pod warunkiem, że stanowi ona odrębny przedmiot własności – w takim przypadku odnosi sie do niej ustawa o własności lokali. Aby zgodnie z prawem uznać dany lokal za odrębną nieruchomość lokalową, musi on spełniać kilka wymogów, wśród krórych znajduje się wymóg samodzielności, potwierdzony przez odpowiedni organ administracji publicznej (starostę).

Wymóg samodzielności może zostać potwierdzony za odpowiednimi warunkami:

  • wydzielenie trwałymi ścianami,
  • posiadanie izby lub zespołu izb znajdujących się w obrębie budynku,
  • spełnianie przez pomieszczenia wymogów związanych z przeznaczeniem na stały pobyt ludzi, zgodnych z obowiązującymi przepisami,
  • spełnianie przez pomieszczenia określonych potrzeb ludzkich: mieszkaniowych i innych.

Do lokalu mogą przynależeć również inne pomieszczenia, które są usytuowane poza nim lub nawet poza całym budynkiem. Taka sytuacja jest możliwa pod warunkiem, że pomieszczenie to będzie znajdowało się w granicach nieruchomości gruntowej, na której usytuowany jest dany lokal.

Nieruchomością lokalową można obecnie ustalić na drodze prawnej na trzy sposoby: na drodze umowy, na drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, poprzez orzeczenie sądu, które znosi współwłasność. Nieruchomością lokalową może być część budynku związanego trwale z gruntem, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności, pod warunkiem, że spełnia pewne warunki techniczne oraz prawne, prowadzące do prawa własności lokalu. Oznacza to, że lokal staje się w ten sposób nieruchomością – jego własność została wyodrębniona w stosunku do innych lokali w budynku, części wspólnych budynku oraz uprawnień względem gruntu. Odrębność lokalowa jest identyfikowana przez osobę lub grupę osób, które są współwłaścicielami rzeczy – gruntu, budynku oraz lokalu. Częścią budynku jest lokal mieszalny lub lokal użytkowy (czyli lokal innego przeznaczenia).

Nieruchomość lokalowa powinna zostać wyodrębniona z całego budynku z podpisaniem aktu notarialnego. Wymaga również odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Również wydzielony lokal musi mieć po wyodrębnieniu założoną księgę wieczystą.

Dany lokal może zostać wyodrębniony razem ze wszystkimi innymi, znajdującymi się w danej nieruchomości lub jako jeden z kolejnych, w procesie sukcesywnego stanowienia odrębności poszczególnych lokali w budynku. Ustanowienie odrębności dokonywane jest na podstawie orzeczenia sądowego, umowy, jednostronnej czynności właściciela lub umowy pomiędzy właścicielem gruntu a przyszłym właścicielem lokalu. Zobowiązuje ona właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, wyodrębnienia znajdujących się w nim lokali oraz przeniesienia praw własnościowych na przyszłego właściciela.

            Do nieruchomości lokalowych zalicza się:

  • lokale mieszkalne,
  • lokale użytkowe,
  • garaże,
  • inne.

Lokale mieszkalne są najbardziej rozpowszechnionwą formą nieruchomości lokalowej. Aby lokal został uznany za mieszkanie, musi spełniać określone wymogi, stawiane przez przepisy odrębne dla mieszkań. W praktyce oznacza to często, że stare mieszkania, które są w dalszym ciągu zamieszkane często nie spełniają juz wymaganych norm. Z tego powodu nie mogą zostać wydzielone jako nieruchomości lokalowe, chyba że zostaną zmodernizowane i dostosowane do przepisów, dzięki odpowiednim inwestycjom remontowym. Do mieszkań zalicza się często wydzielony ścianami garaż, komórka lokatorska lub strych, czyli konkretne pomieszczenia. Do lokalu mieszkalego nie może zostać przypisana określona powierzchnia, na przykład miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym albo przydomowy ogórdek. Każdy właściciel wyodrębnoonego lokalu mieszkaniowego ma prawo do części wspólnej danej nieruchomości, którą sa grunt lub część budynki i urządzenia nie stanowiące wyłącznie użytku właściciela lokalu.

Lokale użytkowe, które również zaliczają się do nieruchomości lokalowych, przeznaczone są pod określoną działalnosć usługową, handlową, bankową, gastronomiczną itp. O ich szczegółowym przeznaczeniu decydują odrębne przepisy. Dana nieruchomość lokalowa, aby została zakwalifikowana jako lokal użytkowy, pownna spełniać wiele wymogów technicznych, które są określone przede wszystkim w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku. Wymogi te są zależne przede wszystkim od tego, jakie przeznaczenie będzie miał dany lokal – bardziej rygorystyczne dotyczą miejsc przeznaczonych na przykład na lokale edukacyjne (szkoły, przedszkola), gabinety lekarskiej, a mniej – lokale biurowe. Szczególne kryteria muszą spełniać miejsca przeznaczone na budynki kulturalne, oświatowe, administracji publicznej, usług (w tym usług transportowych), obsługi bankowej, handlowej, gastronomicznej itp.

Garaże wedle obowiązującego prawa mogą być częścią nieruchomości wspólnej (którego sposób użytkowania określają wszyscy właściciele danej nieruchomości), pomieszczeniem, które przynalezy do innego, samodzielnego mieszkania (na przykład do lokalu użytkowego) lub wreszcie – samodzielnym lokalem, mającym status oddzielnej nieruchomości lokalowej i przeznaczonym na inne cele niż cele mieszkalne. Samodzielny garaż posiadający odrębny status może być jednostanowiskowy lub wielostanowiskowy. Garaż wielostanowiskowy przeznaczony jest na wiele samochodów i działa na zasadach współwłasności, opisanych w kodeksie cywilnym. Zakładana jest dla niego jedna ksiega wieczysta. Nabywca kupuje udział w nieruchomości lokalowej jednocześnie z prawem do określonego miejsca postojowego. Pojedyncze miejsce postojowe nie może być odrębną nieruchomością lokalową, ponieważ nie spełnia określonych wymogów (m. in. nie jest wydzielone trwałymi ścianami).

Nieruchomość lokalowa nie jest ograniczona wyłącznie do lokali mieszkalnych, lokali użytkowych oraz garaży, jednak ustawodawca przewiduje możliwość zakwalifikowania do nich lokali o innym przeznaczeniu.

            Podsumowując, rozszerzona treści artykułu 46 kodeksu cywilnego stanowi, że istnieją następujące rodzaje nieruchomości:

  • nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), które dzielą się z kolei na:
  • nieruchomości rolne,
  • nieruchomości leśne,
  • inne nieruchomości (nierolne i nieleśne) zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę
  • nieruchomości budynkowe
  • nieruchomości lokalowe
  • lokale mieszkalne,
  • lokale użytkowe.

Nieruchomość gruntowa jest częścią powierzchni ziemskiej, która stanowi wyodrębnioną całość, oznaczoną granicami i pozostającą odrębnym przedmiotem własności.

Polskie prawo zawiera kilka definicji nieruchomości rolnej, ale najczęściej stosowana jest zawarta w ustawie o podatku rolnym. Opisuje ona nie sam rodzaj tej nieruchomości, ale sposób jej użytkowania. Artykuł 461 kodeksu cywilnego stanowi, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Tak rozumianą nieruchomością są grunty orne, say, pastwiska, łąki, ogródki działkowe, a także grunty będące pod wodami użytkowanymi na cele produkcji rolnej (np. stawy rybne) oraz grunty pod zabudowaniami – zarówno mieszkalnymi, jak i gospodarczymi. Nieruchomością gruntową nie są natomiast pojedyncze działki oraz działki deputatowe i przyzagrodowe, a także nieużytki, lasy i grunty leśne (chociaż mogą one wchodzić w skład gospodarstwa rolnego). O nadaniu danej nieruchomości gruntowej statusu nieruchomości rolnej decydują przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2009 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Rozporządzenie to opisuje:

  • grunty orne,
  • grunty rolne zabudowane,
  • łąki trwałe,
  • pastwiska trwałe,
  • sady,
  • grunty pod stawami,
  • rowy.

Nieruchomości leśne nie zostały jasno zdefiniowane w kodeksie cywilnym – aby je opisać, stosuje się przepisy ustawy o lasach oraz rozporządzenia z 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Mogą być nimi dwa rodzaje gruntów, mające różne przeznaczenie:

  • teren pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami, krzewami, runem leśnym, o zwartej powierzchni (liczącej co najmniej 0,1 ha); ustawa przewiduje, że teren ten może być przejściwo pozbawiony tej roślinności
  • będacy rezerwatem przyrody lub częścią parku narodowego,
  • przeznaczony do produkcji leśnej,
  • wpisany do rejestru zabytków.
  • teren zwiazany z gospodarką leśną, przeznaczony dla jej potrzeb: na parkingi leśne i urządzenia turystyczne, a także urządzenia melioracji wodnych, linii podziału przestrzennego kraju, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna itp.

Jak wspomniano, budynki są trwale związane z gruntem i zgodnie z literą prawa polskiego – jego nierozerwalną częścią oraz własnością właściciela gruntu (nieruchomości gruntowej). W obrocie prawnym funkcjonują razem z gruntem – właściciel nie może sprzedać budynku bez gruntu lub gruntu bez budynku. Ustawa przewiduje jednak możliwość prawnego odłączenia budynku od gruntu. Sytuację tę przewiduje artykuł 235 kodeksu cywilnego. Proces ten nie jest jednak równoznaczny z możliwością sprzedaży budynku bez jednoczesnej sprzedaży prawa do gruntu.

Polskie prawo reguluje również kwestie nieruchomości związane z rolniczymi spółdzielniami produkcyjnymi – przyznaje im prawo własności do budynków postawionych na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (członka spółdzielni). Prawo to obejmuje także drzewa oraz inne rośliny posadzone i zasiane przez spółdzielnię. W przypadku wygaśnięcia umowy pomiędzy spółdzielną a Skarbem Państwa grunt, na którym znajdują się budynki lub urządzenia wzniesione przez spółdzielnię, może być przez nią przejęty na własność w zamian za zapłatę jego wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania.

Problematyka związana z rodzajami nieruchomości przewidywanymi przez polskie prawo jest stosunkowo skomplikowana – wielu właścicieli, korzystając na co dzień z danej nieruchomości nie jest do końca świadoma jej statusu. W literaturze badawczej, obok najbardziej popularnego podziału przytoczonego wyżej, istnieje również kilka innych podziałów, zależnych od przyjętych kryteriów. Przykładowo, biorąc pod uwagę kryterium przeznaczenia, nieruchomości można podzielić na mieszkaniowe, gospodarcze, komercyjne, leśne, rolne, zadrzewione i stojące pod drzewami. Interesujące wydaje się również kryterium stosunku zobowiązaniowego, które łączy właściciela oraz osobę uprawnioną do korzystania z danej nieruchomości. Stosując je, można wydzieli m. in. nieruchomość użyczoną, nieruchomość administrowaną, nieruchomość wynajmowaną, nieruchomość dzierżawioną, nieruchomość pozostającą w leasingu. Wreszcie, nieruchomości dzielą się również na prywatne oraz publiczne, przy zastosowaniu kryterium uprawnień właścicielskich. Właścicielem nieruchomości publicznych jest Skarb Państwa. 

 

2. 3. Części składowe nieruchomości

            Ogólna definicja części składowej danej rzeczy mówi, że jest nią wszystko, co nie może zostać odłączone od tej rzeczy bez zmiany jej istoty, cechy składowej lub danej właściwości, czyli pozostaje w silnej więzi przestrzennej i funkcjonalnej z główną rzeczą, jaką jest grunt. Część składowa, do chwili kiedy zgodnie z prawodawstwem zostaje wyodrębniona, nie jest odrębnym przedmiotem własności lub podmiotem innych praw rzeczowych. Wyjątkiem od definicji części składowej jest grub murowany (grobowiec), który – chociaż trwale związany z gruntem – nie jest przedmiotem odrębnej własności. Połączenie danej rzeczy z jej częścią składową nie może być jednak dokonane jedynie w celu przemijającego użytku.

            Podstawą prawną, w której opisana jest część składowa jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 kodeksu cywilnego. Stanowi ona, że część składowa razem z gruntem tworzy całość w sensie gospodarczym oraz mają wspólny los prawny, który nie może być odrębnym przedmiotem własności. Przykładowo, w praktyce oznacza to, że nie jest możliwe zniesienie współwłasności wyłącznie budynków stojących na jednej działce gruntu dwóch współwłaścicieli – zniesienie to może się odbyć tylko przy jednoczesnym podzieleniu działki gruntu (przy założeniu, że nowopowstałe działki spełniająwymogi prawne i mogą być użytkowane zgodnie z przeznaczeniem).

            Częściami składowymi nieruchomości są zazwyczaj:

  • umiejscownione na niej budynki, budowle,
  • nasadzenia, drzewa, trwałe rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania (mogą być one odrębnymi rzeczami składowymi tylko w przypadkach, kiedy przepisy przewidują, że stanowią one samoistny przedmiot własności),
  • trwałe urządzenia,
  • wody stojące (znajdujące się w naturalnych lub sztucznych jeziorach, w innych zbiornikach bezprzepływowych, w rowach i studniach, a także wody pochodzące z opadów atmosferycznych i pozostałe po wylewach wody płynącej),
  • złoża kopalin, które nie są własnością Skarbu Państwa (o cyzm stanowi prawo geologiczne i górnicze), czyli kopaliny pospolite.

Cześcią składową nieruchomości są również prawa, które są związane z jej własnością. Opisuje je pojęcie służebności gruntowej, a także udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, w przypadku, kiedy ustanowiona jest odrębna własność lokali oraz wieczyste użytkowanie obejmujące korzystanie z budynku oraz urządzeń znajdujących się na gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego.

Niektóre z nieruchomości mają inną strukturę własności – sytuacja taka zachodzi na przykład w tak zwanych lokalach wyodrębnionych, gdzie pozostałe zabudowy składowe (np. klatki schodowe, sam budynek, dojazd, pobliskie grunty) zazwyczaj są współwłasnością (np. lokatorów zamieszkujących dany budynek).

            Części nieruchome – wszystko to, co jest związane z działką – zazwyczaj ma taki sam lub podobny stan prawny jak sama działka, jednak od tej zasady jest również kilka wyjątków:

  • lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, który może stanowić odrębną całość, pod warunkiem, że ustanowiona zostanie odrębna własność lokalu,
  • infrastruktura (służąca na przykład do doprowadzania wody, gazu ziemnego, infrastruktura grzewcza, kanalizacyjna, sieć internetowa, telewizji kablowej, przemysłowej itp.), która jest trwale wbudowana w nieruchomość nie zawsze należy do części składowych działki lub budynku pod warunkiem, że podmiot odpowiedzialny zastrzegł jej własność na terenie działki w odpowiedniej umowie.

Częściami składowymi gruntu nie są:

  • urządzenia służące do odprowadzania lub doprowadzania wody, gazu, prądu elektrycznego, pary itp. (np. rurociągi naftowe), pod warunkiem, że składają się na infrastrukturę przedsiębiorstwa lub zakładu; są one częścią składową tego przedsiębiorstwa lub zakładu, z którymi są połączone;
  • tymczasowe obiekty budowlane),
  • woda płynąca, która razem z gruntami, które pokrywa stanowi odrębny przedmiot własności Skarbu Państwa; wyjątkiem od tej reguły są źródła wody oraz woda, która z niego wypływa.

 

3. 3. Przynależności nieruchomości

            Przynależność nieruchomości jest pojęciem nieco innym od części składowej. To samoistne rzeczy, które nie muszą miec takiego samego losu prawnego jak rzecz główna. Mogą być nimi  rzeczy ruchome, które są konieczne do korzystania z innej rzeczy i pozostające z nią w związku. Przynależnością mogą być na przykład kluczyki do samochodu, które umożliwiają korzystanie z niego – jego otwarcie oraz uruchomienie.

            Kodeks cywilny w artykule 52 stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności. Przepis ten ma status względnie obowiązującego, co w praktyce oznacza, że na podstawie czynności prawnej można postanowić inaczej. Artykuł 53 kodeksu cywilnego opisuje pojęcie pożytku: Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Z kolei pożytki cywilne, opisane w paragrafie 2 są dochodami, które dana rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Z kolei ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeksu cywilnego zakłada, że przynależnościami są rzeczy ruchome, potrzebne do korzystania z innej rzeczy, zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

Ustawa zakłada również, że przynależność to również rzecz, która nie należy do właściciela rzeczy głównej. Ustawodawca podkreśla, że nie traci ona swojego charakteru w czasie chwilowego pozbawienia jej związku z rzeczą główną. Oznacza to, że przywołane wcześniej jako przykład kluczyki samochodowe nie tracą swoich właściwości wtedy, kiedy zostaną czasowo odłączone od auta.

            Warto podkreślić, że jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności (samochód posiada jako przynależności kluczyki samochodowe, zestaw pokrowców, pompkę nożną oraz zestaw kluczy), ale przynależność nie może mieć kilku rzeczy głównych (kluczyki samochodowe nie mogą pasować do kilku samochodów).

            Poza tym, przynależność ma takie same skutki prawne jak rzecz główna, co w praktyce oznacza, że rzecz główna uczestniczy w obrocie prawnym razem ze swoją przynależnością. Przykładowo, przy sprzedaży samochodu, jego przynależności – klucze, pompka, zestaw narzędzi – przechodzą na nabywcę przy przeniesieniu własności samochu.

W związku z omawianą tematyką pozostaje także pojęcie pożytku. Zgodnie z prawem, każda rzecz może przynosić dochód zwany pożytkiem. W polskim prawodawstwie wyróżnia się trzy rodzaje pożytków:

  1. pożytki cywilne rzeczy, które dana rzecz przynosi ze względu na swój stosunek prawny (np. czynsz pochodzący z najmu lub dzierżawy),
  2. pożytki naturalne rzeczy, które stanowią dochód z rzeczy, pod warunkiem, że są jej częścią składową (np. płody rolne),
  3. pożytki prawa, które mogą mieć charakter zarówno pożytków cywilnych, jak i naturalnych i przynoszą dochody zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki od wierzytelności).

 

 

 

Opracowano w oparciu o: W. Osuchowski, Zarys rzymskiego prawa prywatnego, Warszawa 1962 oraz F. Zoll, O prawie na rzeczy własnej ze stanowiska prawa rzymskiego, Kraków 1935-1938.

Ibidem.

Ibidem.

Ch. Wickham, The Inheritance of Rome: Illuminating the Dark Ages 400–1000, New York 2009, s. 205-210.

M. Sczaniecki, Powszechna historia państwa i prawa, Warszawa 2003, s. 76, 79–81.

Ibidem.

D. Makiłła, Historia prawa w Polsce, Warszawa 2013, s. 113-129.

Ibidem.

E. Kawała, Własność i inne prawa rzeczowe – tekst i orzecznictwo, Toruń 2009, s. 12-13.

  Ibidem, s. 16.

Ibidem, s. 17.

Kodeks cywilny – komentarz, pod red. J. Gudowskiego, Warszawa 2013, s. 176-180.

Ibidem.

Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, pod red. K. Osajdy, Warszawa 2013, s. 98-102.

Ibidem, s. 102-103.

Kodeks cywilny – komentarz, pod red. J. Gudowskiego, op. cit., s. 183.

Ibidem.

E. Gniewiek, Kodeks cywilny... op. cit., s. 211-213.

Ibidem, s. 213.

A. Frankiewicz, Konstytucyjna regulacja własności w Rzeczypospolitej Polskiej, [w:] A. Frankiewicz, S. L. Satadniczenko, Idea wolności w ujęciu historycznym i prawnym, Opole 2009, s. 178-193.

R. Milewski, Elementarne zagadnienia ekonomii, Warszawa 2005, s. 56-59.

Ibidem, s. 57-61.

J. Penc, Leksykon Biznesu, Warszawa 1997, s. 11-14.

Ibidem, s. 15.

Opracowano w oparciu o: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) oraz J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012, s. 249-252.

 

Ibidem.

Opracowano w oparciu o: S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2007 oraz W. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2014.

Ibidem.

K. KolańczykPrawo Rzymskie, Warszawa 2000, s. 65-67.

Ibidem, s. 69.

A. Szymańska, Actio civilis in factum – actio praescriptis verbis w responsach Labeona, “Studia Iuridica”, 2003, nr XLI, s. 293–306.

Opracowano w oparciu o: S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2007.

Opracowano w oparciu o: art. 177 Kodeksu cywilnego uchylony ustawą z dnia 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321) oraz Edward Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Kraków 2001.

Opracowano w oparciu o: Edward Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz. Kraków 2001 oraz S. Rudnicki, Własność nieruchomości, op. cit. oraz W. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2014.

 

Ibidem.

Opracowano w opaciu o: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380) oraz E. Gniewek, Podstawy prawa... op. cit. oraz Z. Radwański, A. Olejniczak, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2011.

 

Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych (Dz. U. z 2015 r. poz. 397).

Ibidem.

Opracowano w oparciu o: A. Marciniak, Sądowe postępowanie egzeukcyjne, Warszawa 2012, s. 25-29.

Ibidem, s. 30.

 

 

Ibidem, s. 31.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380)

Ibidem.

L. Kaltenbek, W. Żurek, Prawo spadkowe, Warszawa 2016, s. 178-198.

Opracowano w oparciu o: T. Woś Wywłaszczenie nieruchomości i ich zwrot, Warszawa 2010 oraz B. Banaszak, Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, Warszawa 2012.

Ibidem.

Opracowano w oparciu o: S. Rudnicki, Własność... op. cit. oraz W. Gniewek, Prawo rzeczowe...op. cit.

Ibidem.

Ibidem.

Ibidem.

K. Sójka-Zielińska, Historia prawa, Warszawa 2000, s. 25–27.

W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253.

K. Sójka-Zielińska, Historia... op. cit., s. 27.

A. Dziadzio, Powszechna historia prawa, Warszawa 2009, s. 521-523.

Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36.

Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, Część I Zwodu Praw Rosyjskich, przekł. Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147.

Dekret z dnia 11 października 1946 roku, Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.),

M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.).

Art. 24 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r. poz. 790).

Art. 46 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.).

R. Strzelczyk, Nieruchomość w prawie cywilnym, [w:] tegoż, Prawo nieruchomości, Warszawa 2015, s. 3-10.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93).

J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012, s. 107.

 

Opracowano w oparciu o: Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. poz. 380) oraz J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe... op. cit.

Ibidem.

Opracowano w oparciu o: A. Doliwa, Najem lokali. Komentarz, Warszawa 2010 oraz A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali. Przepisy i komentarz, Warszawa 2000.

Ibidem.

Opracowano w oparciu o: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks Cywilny (Dz. U. 1964 nr 16, poz. 93), oraz K. Czajkowska-Matosiuk, Prawo cywilne część ogólna, prawo rzeczowe i zobowiązania, Warszawa 2009, s. 643-644 oraz G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Warszawa 2009, s. 417.

 

Ibidem.

Opracowano w oparciu o: Z. Radwański, Zobowiązania - część szczegółowa, Warszawa 1996.

 

Ibidem.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 nr 261 poz. 2603 tekst jednolity z późn. zm).

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741) oraz P. Połczyński, Sposób korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd,

http://www.informacjaprawnicza.pl/Article,4198,19/, [dostęp: 08.09.2016].

 

 
 

 

Ibidem.

Ibidem.

E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszaawa 2008, s. 23.

Ibidem.

Wielka Encyklopedia Prawa. pod red. Brunona Hołysta, Warszawa 2009, s. 245-246.

Opracowano w oparciu o: Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz.543) oraz E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość... op. cit., oraz S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001.

 

Ibidem.

E.  Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, Warszawa 2013, s. 13-36.

A. Damasiewicz, Najem i wynajem lokali komercyjnych, Warszawa 2013, s. 17-36.

A. Gola, J. Suchecki, Najem i własność lokali, Warszawa 2001 r., s. 57-63.

M. Jarosiewicz, Nieruchomości, [w:] Prawo rolne,  pod red. M. Jarosiewicza i K. Kozikowskiej, Kraków 2007, s. 18-19.

Ibidem.

Ibidem, s. 20.

Ibidem, s. 22.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93).

Ibidem.

Zbigniew RadwańskiPrawo cywilne... op. cit.

 

Ibidem.

Ibidem.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.).

Ibidem.

Ibidem.

Radwański Z.Prawo cywilne... op. cit.

 

31 października 2016